千3つ
不動産業界の用語に「千3つ」というものがある。
これは1000件の物件を見て、本当に買っても良いと思う物件は3件くらいであるという意味である。
物件一つ購入するためには、それ以上の数の物件を見て、吟味しなければならないのだ。
物件を見送った話
先日私は、2件目の不動産を買いにある不動産物件を見に行った。
250万円の中古ワンルームマンションである。
予算感としては良かったが、部屋の広さが18㎡と狭かった。
壁紙が剥がれ、フローリングではなくマットだった。
壁紙は何とか自分で出来るかなと思ったが、部屋がやはり狭く、買う気満々で行ったが断念した。
私が不動産経営で参考にしている本の一つに、藤山勇司氏の「サラリーマンでも『大家さん」になれる46の秘訣」という本がある。
この本の中で、購入物件の選び方について以下の5つが挙げられている。
①利回り：15%以上
②立地：人口動態と世帯動向が過去5年間減少していない
③間取り：18㎡以下は×
④設備：水回り、洗濯機置き場、床に気を付ける
⑤築年数：マンションで言えば、RC鉄筋コンクリート造の物件がベスト
なかなかシビアな条件だが、間取りはやはりここの条件から外れている。
今後は18㎡以下の物件はネットの段階で切るようにしたい。
どれか王子様か知るためには、たくさんのカエルにキスしなければならない
私はロバート・キヨサキの本が好きだ。
特に『金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法』は何度も読み返している名著である。
好きな箇所を引用しよう。
不動産を買う時、とても有効な戦略は「100:10:3:1」方式だ。つまり、百の物件を検討し、そのうちの十に買付申込をし、三人の売り手がそれでいいと言ったら、そのうち一つを買うということだ。言い換えると、物件を一つ買うには、百以上の物件を見て回らなければならないということだ。
『金持ち父さんの若くてて豊かに引退する方法』 ロバート・キヨサキ著 筑摩書房
このごく単純な投資の例から友人が学びそこなった教訓を次にいくつか挙げる。
１、もっとたくさんの不動産を見る。（赤字は引用者による）
２、物件探しに時間をかける。いい物件は一つだけではない。自分が見つけた物件が世界でたった一つの物件のように思って買う人があまりにも多い。（赤字は引用者による）
３、売買市場だけを分析するのではなく、賃貸市場も分析する。
４、二人以上の不動産セールスマンと話をする。
５、マンションに投資する時は気を付ける。（後略）
６、もし支出がコントロールできなければ、先々不動産を売る時の価格にも影響する。
７、不動産の価格が上がることを期待して買わない。（中略）「利益は売る時ではなく、買う時に生まれる」（赤字は引用者による）
８、感情にまかせて投資しない。（後略）
９、（前略）不動産で多くのお金を儲ける一つの方法は、不動産の価値を変える、つまり手を加えて価値を上げることだ（赤字は引用者による）
『金持ち父さんの若くてて豊かに引退する方法』 ロバート・キヨサキ著 筑摩書房
引用箇所では不動産探しに時間をかけることの重要性について何度も何度も説いている。
それだけ、不動産探し、買うときに利益が出るかどうかが決まるということなのだ。
2件目の不動産物件を探している私も、今回の物件を目利きの一つの良い糧として、また不動産を探していきたいと思う。
また不動産価値を上げるため、壁紙張りなどDIYスキルを少しずつ身に着けていきたい
おはり
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